DEI RICCHI

Urbanizzazione continua in orizzontale

 

. P 11/08/2003. E 29/09/2002.

Vi è relazione tra tipologia edilizia ed economia territoriale? Che relazione vi può essere tra edificazione e agricoltura? Quali sono gli effetti di una edificazione in orizzontale invece che in verticale?

Non si è mai messo freno all'espansione edilizia: miliardi di metri cubi di calcestruzzo si sono riversati nei terreni prima coltivati o vergini, con le conseguenze più prevedibili. Ma anche questo è stato favorito dalla normativa in essere.

Come abbiamo visto il D.M. 1444/68 infatti prevedeva sia dei limiti di volumi costruibili in certe aree, sia dei limiti di altezza degli edifici. Nel Paese modello non ci si è mai preoccupati di questi due fattori: per esso si era infatti stabilito di parametrare qualsiasi tipo di superficie agli abitanti insediati; non solo dunque le aree degli appartamenti, del verde, o dei servizi come riportati nella Tabella 1 di {14}, ma anche quelle delle fabbriche, delle vie di comunicazione, delle zone per agricoltura fino alle aree che dovrebbero rimanere vergini. Tutto il territorio è messo a disposizione di chi vi abita, per cui non ha senso dimenticarsi delle funzioni svolte da ogni singola area per l'abitante insediato rispetto al quale va limitata. La prescrizione generale è casomai che i rapporti di superficie possono essere aumentati qualora contribuiscano a migliorare la qualità della vita (personale e collettiva).

La normativa nazionale invece si ferma alla tabella precedente, passando a limitare volumi e altezze delle edificazioni. Per il primo parametro vengono stabiliti limiti che variano dai 0.03 m3/m2 per le zone agricole fino ai 7 m3/m2 per le zone B (cioè le parti di territorio totalmente o parzialmente edificate non appartenenti al centro storico, ma con alcune precisazioni),[1] oltre a dei limiti stabiliti dai singoli piani urbanistici per le aree di nuova edificazione.

Sembrerebbe quindi che anche in Italia si possano costruire zone tipo Manhattan, ma questo non è vero perché il successivo articolo 8 stabilisce limiti alle altezze degli edifici. Questi sono soggetti a non superare gli edifici circostanti (ad esempio in centro storico) o la densità fondiaria della zona (zone B). Solo nelle zone di nuova formazione, quelle progettate e costruite su aree libere, vi è una certa libertà legata alla distanza tra i fabbricati, in quanto questa deve essere sempre maggiore della massima altezza di due costruzioni prospicienti.

Nel caso del Paese modello invece il valore della densità edilizia viene contenuto elevando gli edifici (definiti 'Condomini'): ciò aumenta le distanze tra gli stessi (circa pari al doppio dell'altezza) favorendo la disposizione di spazi liberi all'aperto:

{L|urbanizzazione_continua_tabella.htm|}

Volume edifici/superficie fondiaria [2]

2.63 m3/m2

Altezza massima (Condomini)

80 m

Distanza tra edifici (Condomini)

156 m

{L||}

 

Tabella 1

 

Confrontando la precedente tabella con Tabella 1 di {14} ci si rende conto del perché le nostre città siano cresciute così disordinatamente: riducendo di molto gli spazi a disposizione dell'individuo, ma consentendo comunque un'alta densità fondiaria (7 m3/m2 e anche oltre per le zone di nuova edificazione, mentre nel Condominio il valore è meno della metà) si sono create città con un'edificazione molto concentrata e con poche superfici libere a disposizione della popolazione (i cosiddetti spazi per servizi pubblici).

La possibilità di "tappezzare" il territorio in maniera fitta ha portato a una riduzione delle altezze degli edifici come conseguenza delle norme che, limitandole, rapportano le altezze alle distanze tra questi. Conseguenza diremmo “matematica”: città con pochi spazi pubblici, edifici addossati e molti antri bui.

Sembrerebbe la classica cittadina medievale riprodotta nel XX secolo. Solo che la prima era stata concepita in questo modo per motivi ben diversi: limiti nella tecnologia costruttiva e nella sicurezza oltre che lentezza nei trasporti (la città medievale aveva infatti la "fortuna" di non essere "ingolfata" dal traffico automobilistico). Ora invece dobbiamo svincolarci da questi parametri perché possediamo delle conoscenze che superano certi vincoli costruttivi; e in più nelle nostre città circolano mezzi di trasporto ben più pericolosi e ingombranti.

Se ciò non è stato ancora fatto è dovuto alla miopia di chi vede comunque vantaggi economici, seppur a corto raggio, legati all'edificazione di costruzioni basse: essa permette anche ad imprese di piccola entità e a basso contenuto tecnologico di realizzare l'edificazione prevista dai piani regolatori. Costruire infatti edifici alti presuppone, sia in fase di progettazione che di realizzazione, l'esistenza di un'organizzazione di un certo livello, non rintracciabile ovunque. Un'impresa edile con 4 addetti è in grado di realizzare una abitazione di due o tre piani in tempi e con prezzi contenuti, ma ha sicuramente difficoltà a portare a termine in maniera efficiente un edificio di qualche decina di piani che richiede la presenza in cantiere di squadre di 10 e più addetti in maniera continuativa, coordinate da maestranze e tecnici qualificati e di adeguata esperienza. Questo tipo di imprese non sono dunque facilmente rintracciabili nei piccoli paesi, né la loro crescita è stata agevolata dalle condizioni socio-economiche. Il permanere di normative urbanistiche come quella appena vista non ha favorito la concentrazione delle imprese per dar luogo a entità più evolute e potenti.

La continua costruzione di piccoli edifici ha comportato inoltre una stagnazione culturale che porta a demonizzare le costruzioni che superino anche i soli 3 piani fuori terra. Una proposta che ci è personalmente capitato di presentare durante la redazione di un piano regolatore ha infatti visto l'opposizione di molti cittadini: si trattava di realizzare edifici a 5 piani (invece che 3) così da ridurre la superficie di terreno da loro occupata a parità di volume edificato (la superficie coperta dal fabbricato dal 50% passava al 30% del terreno) e avere più spazio per verde, strade e parcheggi. Il risultato fu una decisa protesta popolare che "costrinse" l'amministrazione a fare marcia indietro. La protesta cavalcava su considerazioni di mero spirito estetico: gli edifici più alti sono e più sarebbero brutti! Inoltre, siccome nel paese c'era una tradizione di case a due piani, si doveva continuare in tal senso. Le motivazioni palesate dai cittadini coinvolti si limitavano ad una reazione emotiva e pregiudiziale, ma a montare la protesta erano i piccoli imprenditori e professionisti interessati a mantenere il controllo del mercato locale delle costruzioni. Non vi era alcun progettista capace di progettare edifici alti e forse solo una o due ditte capaci a costruirli. Inoltre un edificio di tal guisa corrispondeva a 3-4 casette unifamiliari: il primo poteva essere progettato da un professionista e costruito da una sola impresa, le altre potevano in teoria distribuire il lavoro su più attori. Più edifici al posto di uno contribuiscono effettivamente ad un carico del lavoro e quindi del reddito su più soggetti, ma tale distribuzione è assolutamente effimera in confronto allo spreco ambientale che produce, e i cui effetti analizzeremo tra poco.

Le conseguenze della costruzione orizzontale si riversano in una serie di costruzioni disseminate nel territorio così da creare una urbanizzazione di tipo diffuso. Ciò è facilmente percepibile in Veneto, regione della quale andremo a studiare la normativa urbanistica dimostrando i perversi risultati conseguiti in meno di vent'anni.


{hr}

[1] D.M. 1444/68, art. 7.

[2] Si è tenuto conto dei soli Condomini per calcolare i parametri geometrici relativi all'area fondiaria.

{D|16|La legge della Regione Veneto n. 24 del 1985}